天水收入水平虽然不高，但为什么房价却非常高？-
2017年宝兰高铁的开通，不仅改变了天水人出行的方式，拉近了天水与宝鸡、西安、兰州之间的距离，还将对天水房价未来的走势产生重大的影响，鉴于此，搜狐焦点于7月初发布了题为《宝兰高铁通车了天水房价将下跌还是上涨呢？》的大调查，购房者反应热烈，以下是整理出的10条精彩评论。
第一类：天水房价将上涨
（1）槐安国主：别看天水小，可是正好在西安兰州两个省会城市的中间，也可以算一个七百公里直径的圆心，往来方便，气候条件不错，没有兰州冬天的严寒和雾霾，也没有西安的酷暑，对于现在追求高质量居住环境的人是个不错的选择，房价肯定是会慢慢上涨的，别指望下跌了！有买，赶紧吧！
（2）一弯残月：只涨不跌。远了不敢说，至少近十年来房价节节高升，也让很多有购房意愿的观望者错失机会。曾经的三四千，涨到五六千，到如今的七八千，甚至一万多。社会在进步，天水也在发展，而天水的城市地形限制因素，导致寸土寸金。天水的城市建设才刚开始，总之我觉得未来几年房价只涨不跌。
（3）天空其实是透明的海洋：行车速度快了，并不等于地理环境变了。人类居住的最美环境没变，房价不会降。
小结：认为天水房价未来上涨的，有这样几大因素：人们对居住环境越来越高的要求，而天水气候宜人，环境优美，地理位置优越。
第二类：天水房价将下跌
（1）手机用户0：天水房价高的卖点是交通好，气候好，但高的离谱，以高铁为契机，估计会回落，略高于宝鸡比较理性。城市定位应为欠发达的西北五线城市。
（2）手机用户16：天水房价高，却很少有人去西安，宝鸡买房，故土难离。西安动不动上四十多度的天气，一般人受不了，古话说，长安虽好，不是久留之地。宝鸡虽近，房价也便宜，工作不好找，很难待下去。天水俗称金银不换！去西安，兰州都很近，尤其是宝鸡更近，买不起就租房，房价总会降下去！毕竟隔省如隔河，差别大了去，除非不得已，没人愿意去！
小结：认为天水房价未来下跌的，有这样几大因素：高铁带动周边经济，人口流动大，到宝鸡，西安时间变短使得人们可选择性更大。
第三类：有意向去宝鸡西安等地购房的
（1）奋斗：天水全国典型的高消费低收入的五、六线小城市，在天水一个月能拿三千元工资算高工资了，可房价七、八千元。严重泡沫失调小城。
小结：有意向去宝鸡西安等地购房的，有这样几大因素：收入低，消费高，在高铁开通后到宝鸡、西安更加方便，而相较于宝鸡、西安的房价，天水房价则是偏高。
第四类：其他
（1）火云：关键是天水气候宜人，四季分明，适合养老；生活节奏慢，居住要比宝鸡，西安舒服，所以宝鸡，西安在天水居住买房人多！各个观点...
（2）陇海铁路沿线人士：主要问题是天水地域限制，好地段太小了，虽然表面上看工厂效益一般，GDP低，但天水周边地区有钱人及稳定收入的人也不少啊，天水也算甘肃东部的小中心城市哦，所以房价保持较高水平。
（3）草原金雕：天水城市紧凑、气候宜人，购物方便，人气旺盛、景点众多，加之高铁车次很多、新机场迁建完成，城市发展前景将一片光明，周边县区人口众多必然对天水趋之若鹜。房价不会跌！
（4）红：天水十年前，桥南盖的商品房锦绣花园就两幢楼两三年也没全部卖完，现在桥南每开发一个新楼盘，基本上一开盘就没有了，我想问，是现在的人都有钱了，还是现在的人比以前多了。
在春节假期即将结束的日子，回顾已经过去的2016年，我们看到了很多东西，不过大家印象最深刻的应该还是让人有些咂舌的房价吧，直到年末的那天大大发话说：房子是用来的住的，不是用来炒的。才为这轮房子的上涨潮流画上了一个休止符，不过我们在反思房子价格的过程中，不知道大家有没有关注到一个现象，就是在很多地方大家的收入并不太高，但是房价却能够高过收入那么多，这里面的经济学原理或者经济逻辑到底是什么呢？
今天就和大家一起来探讨一下，到底这又是怎么一回事？
一、房地产价格为什么会超越收入
从经济学最为基础的逻辑出发，我们将房子作为一种最为特殊的商品来对待，既然是商品，那么它的价格就不无意外的通过供给和需求共同决定，我们也就能够明白为什么房价总是那么让我们揪心了。
我们先来说说房地产的供给。任何一个研究房地产的人都知道，房地产作为最特殊的商品，其供给涉及到太多的主体，基本上的关键性主体有四个：开发商、土地提供者(政府)，金融机构以及建筑商。
首先，我们谈谈土地的供给问题。瀚哥不止一次谈到过中国土地的供给，我们这里却还是需要老调重弹，在中国特殊的土地管理系统里面，土地的供给者只有一方，这就是地方政府。由于我们的土地归国家所有，所以只有政府的土地管理部门有将土地挂牌出售的资质。因此，各地的政府提供什么样的土地，往往就会决定当地房地产的基础价格，这个在土地拍卖中被称之为楼板价。由于地方政府的财政收入有相当大的部分需要依靠土地的拍卖收入来获得，在经济学上任何主体都具有趋利的本性，所以土地的价格不断升值从而获得更高的收入往往是土地供给者最好的选择之一。
其次，我们来说金融机构。在中国的现有环境中，银行可谓是唯一有实力给土地及房地产开发提供资金支持的主体，这种极度单一的融资渠道，让实际的房地产资金提供主体都是银行，其实房地产开发商的自有资金一般只有20%左右，而大部分的房地产开发资金都来自于开发贷，这种本身就带杠杆，有利息要求的资金驱使，让房地产的价格具有了天然的涨价需求，举个最简单的例子，房地产价格上涨的起始阶段至少是房子开发贷的利率水平，这是最为基础的事情。
第三，我们来聊开发商。房地产开发商可谓是中国最容易被背锅的群体，诚然，在房地产的开发过程中不少的开发商借助房地产发展的红利，登上了房地产发展的顺风车，很多人赚的盆满钵满，但是，其行为受到前两大群体的制约也是十分显著的情况。在经济学的规律当中，在房地产这种大规模资本密集型的产业中，中国已经出现了明显的二八分化机制，实力雄厚的大型房产商所拥有的能力更为强悍，现阶段的现象是中小型房产商赚钱的难度越来越大，大型房产商拥有的优势日益明显，这些此消彼长之下，就是很多城市都成了某几家大型房产商的天下。而越是大型的机构其对抗市场周期的能力就越强，所以其坚持推高房价的力度也就越明显。
三者的通力合作之下，房地产价格的上涨也是在情理之中的。
我们再来说一说需求。一直以来，大家分析房地产需求都在用什么刚需，什么改善型需求等等分类来形容，但是这种分类具有太多的不确定性，其实并不一定是最好的分类方式。直到最近，一种新的需求分析方式出现，让瀚哥有了另一种视角。
这种分析方式，瀚哥总结为叫做代际迁徙递进效应。这个的分析起点来源于瀚哥最早研究农民工流动问题的时候，因为长期以来我们的人口是被束缚在土地和其所在的乡土地区的，所以大家的需求也就是被固定在当地。然而，随着改革开放的出现，特别是1998年取消福利分房的开始，房地产的需求开始被释放，这个的释放是一种转移性的递进需求。一方面，住在低水平房屋的人想要住进高水平的房屋，而他们的房子则会被新加入的家庭所接盘。另一方面，由于人口流动的放开，尤其是买房不再需要户口之后，大量的迁徙人口则形成了越来越多的接盘族。这种向走台阶一样层层递进的需求，让中国的房地产需求呈现出了一种强悍的极致性刚需。
因此，只要是人口流入的城市，都会不断地形成这种阶梯型刚需，不断地推高当地的房地产需求，再加上中国人的传统婚恋观念就是没有房子，丈母娘根本不愿意女儿嫁过去，大多数想要成家的年轻人，尤其是男性青年往往会倾家荡产去买房，买一套房子往往会掏空自己、父辈、祖父辈的几乎三代人的积累，所以形成了积累性的购买力需求。
在这每一个台阶的过度当中，每提升一级台阶就会加上一级杠杆，随着台阶的数量越来越多，杠杆的背书也就越来越大，只要后面接盘的人不断进入，市场就能够不断的循环下去，从而不断地加强房地产的价格增长趋势。
而我们看自己收入那么低的时候，房地产开发商看的却是你的整个家庭，从你到父辈、祖父辈的所有收入的合集，这种综合收入水平，乃至于几十年的所有家庭财富积累才是支撑房地产价格的最终力量。
在供给和需求的双重作用的影响下，房地产的价格想要不高恐怕都挺困难的。
二、当前房地产的风险到底在哪？
一直以来，所有人都在说房地产的风险，如果我们违心的说中国的房地产没有风险，这个分明就是睁着眼睛说瞎话了。房地产肯定有风险的，但是风险是什么呢？正如前文所说的，中国的房子市场拥有着极为多元化的供给结构，整个产业链的环节非常之多，虽然接盘的人很多，但是这么多的环节就如多米诺骨牌一样，只要有一个地方有风险，就会出现风险。并且，任何一个单一产业的发展都不可能逃离经济的大环境，如果真正的经济大环境产生影响，房地产市场也不可能独善其身。
从观察来看，房地产闲置可能存在的脆弱多米诺骨牌痛点主要有三个：
一是宏观经济的大环境到底如何？房地产不管怎么样都是一种商品，既然是商品就会受到宏观经济大环境的影响，在经济学的视角来说，就会受到经济周期的制约，如果中国经济进入了一种较长时间的阶段性中高速增长的话，正如年前只发一元年终奖的商业银行，连往年最赚钱的商业银行都地主家没有余粮了，其他行业的困局可想而知。一旦大家的收入增加不及预期，甚至收入减少的话，恐怕支撑房地产市场的基础就会被动摇，风险就会出现。
二是接盘的人如果不够怎么办？我们现在需求的分析都基于一个前提假设，这就是城市的人口是流入的，接盘的人是足够多的，但是我们不能忽视的是，作为第一人口红利的农民工正在锐减，不少地方都出现了用工荒的问题，现在支撑房地产发展的还是第二人口红利，这就是每年都在增加大大学毕业生，这些人是城市购买力人口的流入主流。然而不少地方已经开始出现了高考招生人数的减少，如果未来流入的人口减少将会怎么办？因为人们再怎么样面对着高昂的房价所形成的迁徙壁垒终归有一天会超过自己承担的极限，而丈母娘需求再厉害总不能让自己无法生存，最终如果没有了接盘侠，这场击鼓传花的游戏还怎么玩下去？
三是利率水平的提升怎么破？一直以来，我们的货币政策都处于一种放松的状态，借钱很容易，因此，很多人都会选择只用30%甚至更少的首付比例来买房，现在美联储已经开始加息了，央行加息已经成为大概率事件，一旦我们的利率水平回归到较高的水准，那么很多人甚至可能还不起房贷，这样的话很可能会出现较大的风险事件。
房地产无论如何风险都是存在的，值得我们高度警惕，希望大家认真考虑一下。
（以上回答发布于2017-02-05，当前相关购房政策请以实际为准）
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这是天水市政府举全市之力发展房地产的必然结果，现在地价房价不输北上广政府和开发商双双得到了巨额财富，只是苦了老百姓。
就是地方小，而我们虽然在外地，也都想在自己家乡买套房子，经济跟不上那真没办法。天水有个奇怪的现象，本地人卖什么都不好卖，外地人卖什么都好卖。比如说茶叶，喜欢去福建人开的铺子买，比如说建材，就爱找浙江人。这两年好很多，以前真的不相信自己人，这就导致了自己人也不帮自己人的状况，最终都是要花出去的钱，就装进了外地人的口袋。招商引资没有错，但小地方人的劣根性还是抹不去，见不得身边人比自己好。哦再次强调一下，最近几年确实好了很多。
作为六十年代备战备荒的主要城市，迁入很多企业，在九十年代也都停止发展，厂子弟现在也大都40左右，孩子慢慢大了，对房子也有很大需求，总之，天水房价还在涨，地域狭长，没有更多的腾挪空间，造成资源紧缺。
地形就是两山夹一川的情况，所以真正能够利用起来的地皮很有限，其次，天水属于地震带上，土质不是很好，所以房子造价成本比其他地方高。