长租公寓“爆雷”,房东和租户谁有权住在房子里?-
2024-08-26编辑:本站
~
“长租公寓”模式因“省心”备受青睐。业主可将闲置不住的房屋交给中介公司管理经营,每月房租按时打到房主账户上。租户可以拎包入住,除了房租便宜,甚至还可以享受所谓的“免首月房租”的待遇。但如果中介平台一头收了租户的钱,另一头却没有按时足额向业主付款,自己却销声匿迹了,租户和业主间的矛盾纠纷也就难以避免。
那么,中介违约,租户和业主该如何维权?又有哪些举措能够提前防“爆”?
近日,深圳市住房和建设局发布《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》,要求物业不得通过停水电等方式驱赶相关蛋壳租户。
尽管11月16日蛋壳公寓官方微博发布“我们没有破产,也不会跑路”。
其实,从今年11月以来,个别地方也已发布多个文件,应对长租公寓“爆雷”、“跑路”等问题。
租客合法权益受法律保护
连日来,多地蛋壳公寓租户在微博、微信、论坛贴吧上讲述自己的遭遇,有的说出差回来发现租住的房屋门锁被换,房东称没收到租金要求租户立即搬离;有的说已经被停水停电停气,无法正常生活,只能搬离;有的说根本不知道蛋壳公寓具体在哪里办公,而网上解决迟迟得不到答复;还有的为自己签了一年以上的“租金贷”而忧心,因为即使被房东赶出来,仍要向借贷方微众银行偿还贷款,否则影响征信。
租户:我们这边停水了,就是因为蛋壳没有交水电费、物业费。钱已经给蛋壳了,但是蛋壳没有给他们呀。如果原房东驱赶,我们只能搬走了,因为找不到他们人,我们也不知道那个蛋壳的公司在哪儿,管家也离职了。
11月25日,深圳市住房和建设局发出《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》,明确,对已与蛋壳公寓签订租赁合同、尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户,不得通过停水、停电、停气等方式驱赶,激化矛盾,应引导各方通过法律途径解决。
中国人民大学商法研究所所长刘俊海教授:桥归桥,路归路。那么要解决房东、房客和平台之间的三角法律纠纷,还是要运用法律思维和法治方式。法律是有温度的,对于那些已经和长租公寓平台签署了有效的合法的租赁合同,也已经如期交纳了租金的房客,而且房客也不知道平台没有把欠缴房东的租金交给房东。那么租客的权利一定要受到严格的法律保护。
原则上,房东不得驱赶租客
专家指出,租赁期内全额支付租金的租客没有任何过错,房东应与租客协商如何减少损失,如果强行驱赶租客引发诉讼,将面临退还租客租金、中介费、支付临时租房费、误工费等更多的赔偿。
刘俊海:如果房东跟房客直接建立租赁合同,平台是中介人的角色,房东不能无故驱赶房客。如果房东把房子交给平台,由平台跟房客直接签订租赁合同,原则上房东也不能驱赶房客。
房东可依法起诉平台
不可否认的是,在这个三角法律关系中,房屋业主也就是房东,也是受害者,房子交给平台去经营,却不能如期收到房租,难道不能换个租户?自己的房子做不了主吗?专家强调,房东应该告平台,而不是去与同是受害者的租户发生冲突。
刘俊海:如果平台违约,房东作为受害方,作为守约方,有权利按照合同法的相关规定追究互联网平台公司的民事责任,包括违约责任,有多少损失,就有权利主张多少损失。另外如果有的平台企业陷入了资不抵债的境地,甚至达到了需要进入破产清算程序的阶段。那么广大房东依法享有的权利也可以受到法律的保护。他们有权按照破产法的规定去申报债权,在破产财产当中打折受偿。
刘俊海认为,蛋壳公寓等长租公寓应该直面出现的问题,积极履行法律义务。
刘俊海:从目前的情况来看,平台说它没有宣告破产,也没有请求进入破产,甚至总公司状态还不错。那么平台企业对于不管是房东还是房租的权利,都要100%的全单照收,该承担违约责任的要勇于担当,该履行合同义务的要及时履行合同义务,只有这样才能赢得市场的尊重和消费者的信任。否则市场有眼睛,法律有牙齿。
加强监管,谨防长租公寓“玩”金融
2018年起,一些长租公寓运营商以高出市场价30%到40%的价格囤房,再降价出租,敢这样做是因为默认大城市的房租每年上涨5%到10%。而现实是,一方面,房屋租赁市场价格近两年趋稳并略有下降,另一方面,“二房东”模式下的盲目扩张加剧了恶性竞争。北京大学房地产法研究中心主任楼建波分析,“借鸡生蛋”势必增加了经营的风险等级,应该从政策层面要求企业有一定比例的自有资本。
楼建波:从逻辑上讲,现在发生的事情是迟早要发生的,很多配套的制度都没有跟上,肯定是不行的。现在很多长租公寓企业不是用自有的资本,它是借钱或者用租赁贷的方式筹集资金做的。因为你经营的是别人家的房,要有和它经营规模相适应的资金储备。
今年9月7日,住建部就《住房租赁条例》向社会公开征求意见。其中提到要加强监管租金、押金使用等经营情况。在租金收取与管理中存在“高进低出、长收短付”违规经营行为的企业,将被列入经营异常名录。实践中,一些地方要求把长租公寓租金存入监管账户,这些探索对于长租企业借用各种“金融玩法”骗取租金“跑路”问题有望得到治理。
华东政法大学教授毛玲玲在接受媒体采访时表示:现在这种“类金融”行为,就是以合同、经营、投资这种名义,实际上从事的是金融活动,在监管上是有欠缺的,金融活动因为有巨大的风险,要有相配套的风险控制措施。
深度解析长租公寓雷区:如何规避风险,防止入坑? 答:长租公寓又迎来了一波“爆雷”。长租公寓的“爆雷”早在两年前便已出现,其中不乏寓见、蛋壳、青客等知名公寓,每发生一次,便有全国各地无数租客与房东深陷其中,遭受了财产损失,不得不走上维权之路。近期,随着疫情影响,长租公寓行业又发生动荡,杭州、上海、深圳、广州等全国各地,多家长租公寓疑似资金链断裂、接连“...
长租公寓高收低租背后的租金用到哪里去了 答:长租公寓高收低租近期频频暴雷,很多人都上当受骗,这里包括租客和房东,都是受害者。那么,长租公寓高收低租背后的租金用到哪里去了?到底是如何操作的?让我们一起来看看吧!长租公寓高收低租背后的租金用到哪里去了 近日,上海多名租客和房东向警方报案称,已签协议的房屋托管公司倒闭,卷款跑路...
长租公寓一旦爆雷,租户和房东如何维护自身利益? 答:长租公寓一旦暴雷,租户和房东的利益将会受到损害,所以租户和房东一定要懂得维护自身的利益,只有这样才不会让自己受到损害。所以在租房之前一定要签订合同,只有这样,才会受到法律的保护。如果房东将房子租给运营公司并允许转租的话,公司与房东,租户之间分别形成了租赁合同关系,这样是受到法律保护的。对于...
长租公寓现大规模提前解约 高价抢房后遗症出现! 答:在大规模与房东解约的同时,租客也有很多被平台强制解约的情况,有租客反映,在房子内住的好好的,最近却被平台通知解约,但没有提违约金赔付。也有租客表示,只有频繁的沟通,多次向监管部门反映问题,机构才会赔付违约金。长租公寓行业暴雷 年初以来的疫情黑天鹅,加速了一大波长租公寓企业的爆雷,包括青...
央视深度报道长租公寓爆雷事件!给企业什么启示? 答:报道中首先谈及市场:“巢客遇家”率先“爆雷”,成都长租公寓市场风雨飘摇。提到了“巢客遇家”跑路,“连合之家”爆雷……一时间,成都市长租公寓市场风雨飘摇,相继有房屋租赁中介爆雷。成都几十万房东、租客人心惶惶。图源央视新闻 面对这次影响范围极大的爆雷事件,成都官方是怎么做的呢?报道中提到,...
广州城璞长租公寓“爆雷”:此前房租骤降 有租客刚搬进去 答:房东和租户在派出所登记备案长租公寓“爆雷”,业主租户均被“坑”方杰的母亲在广州天河区有一套闲置住房,今年四月底,在通过一地产公司放租时,了解到一种“长租模式”,“就是把房子委托给一个长租公司,由他们以公寓的名义统一租出去,按月再给我们钱,虽然价格会稍微低一点,但能省很多心”。在一房地产中介的介绍...
长租公寓接连“爆雷”,这到底是租房还是“融资游戏”? 答:据悉,有来自苏州的承包商表示,自己的160余万工程款拖欠了两年多时间还没拿到手,蛋壳公寓不断找借口延迟付款,顶不住压力的承包商只能到总部讨债。在一些长租公寓暴雷之后,各种问题和矛盾纷沓至来。有的租户租赁合同签订了才几天,就被收不到房租的业主们赶出了房子,但租赁期内的房租还得一分不少...
长租公寓三年“爆雷”逾百家 多家银行已暂停租金贷还款业务 答:长租公寓三年“爆雷”逾百家 10月份开始,蛋壳公寓即出现资金链危机。截至目前,北京市已在涉及蛋壳公寓的各区设立接待点,方便房东和租户咨询处理纠纷。蛋壳公寓APP上也开通了线上解约功能。事实上,自2018年以来,长租公寓平台频频“爆雷”。据天眼查统计,全国目前已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有...
长租公寓大变化!六部门联合发声,单次收租金不得超3个月 答:近年来,以蛋壳公寓为代表的长租公寓因资金断裂等原因频频爆雷,让房东和租户双双蒙受巨大的损失。针对长租公寓的高风险状况,政策层面的监管也在不断加强。4月26日,住房和城乡建设部等六部门联合发声,为长租公寓“再划红线”!住房和城乡建设部、国家发展改革委等六部门联合发布《关于加强轻资产住房...
长租公寓频频“爆雷” 风险不该由租客承担 答:对企业而言,经营有赚有赔天经地义。风险自担,是商业社会的基本规则。然而,对于出钱租下房子的租客而言,他们只是向相关企业购买了中介服务,没有任何理由被“绑上战车”,与长租公寓运营商共担风险。租户在足额缴纳租金的情况下,仅仅因为企业经营不善、资金紧张,便要被房东非难,陷入无家可归的窘境...
那么,中介违约,租户和业主该如何维权?又有哪些举措能够提前防“爆”?
近日,深圳市住房和建设局发布《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》,要求物业不得通过停水电等方式驱赶相关蛋壳租户。
尽管11月16日蛋壳公寓官方微博发布“我们没有破产,也不会跑路”。
其实,从今年11月以来,个别地方也已发布多个文件,应对长租公寓“爆雷”、“跑路”等问题。
租客合法权益受法律保护
连日来,多地蛋壳公寓租户在微博、微信、论坛贴吧上讲述自己的遭遇,有的说出差回来发现租住的房屋门锁被换,房东称没收到租金要求租户立即搬离;有的说已经被停水停电停气,无法正常生活,只能搬离;有的说根本不知道蛋壳公寓具体在哪里办公,而网上解决迟迟得不到答复;还有的为自己签了一年以上的“租金贷”而忧心,因为即使被房东赶出来,仍要向借贷方微众银行偿还贷款,否则影响征信。
租户:我们这边停水了,就是因为蛋壳没有交水电费、物业费。钱已经给蛋壳了,但是蛋壳没有给他们呀。如果原房东驱赶,我们只能搬走了,因为找不到他们人,我们也不知道那个蛋壳的公司在哪儿,管家也离职了。
11月25日,深圳市住房和建设局发出《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》,明确,对已与蛋壳公寓签订租赁合同、尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户,不得通过停水、停电、停气等方式驱赶,激化矛盾,应引导各方通过法律途径解决。
中国人民大学商法研究所所长刘俊海教授:桥归桥,路归路。那么要解决房东、房客和平台之间的三角法律纠纷,还是要运用法律思维和法治方式。法律是有温度的,对于那些已经和长租公寓平台签署了有效的合法的租赁合同,也已经如期交纳了租金的房客,而且房客也不知道平台没有把欠缴房东的租金交给房东。那么租客的权利一定要受到严格的法律保护。
原则上,房东不得驱赶租客
专家指出,租赁期内全额支付租金的租客没有任何过错,房东应与租客协商如何减少损失,如果强行驱赶租客引发诉讼,将面临退还租客租金、中介费、支付临时租房费、误工费等更多的赔偿。
刘俊海:如果房东跟房客直接建立租赁合同,平台是中介人的角色,房东不能无故驱赶房客。如果房东把房子交给平台,由平台跟房客直接签订租赁合同,原则上房东也不能驱赶房客。
房东可依法起诉平台
不可否认的是,在这个三角法律关系中,房屋业主也就是房东,也是受害者,房子交给平台去经营,却不能如期收到房租,难道不能换个租户?自己的房子做不了主吗?专家强调,房东应该告平台,而不是去与同是受害者的租户发生冲突。
刘俊海:如果平台违约,房东作为受害方,作为守约方,有权利按照合同法的相关规定追究互联网平台公司的民事责任,包括违约责任,有多少损失,就有权利主张多少损失。另外如果有的平台企业陷入了资不抵债的境地,甚至达到了需要进入破产清算程序的阶段。那么广大房东依法享有的权利也可以受到法律的保护。他们有权按照破产法的规定去申报债权,在破产财产当中打折受偿。
刘俊海认为,蛋壳公寓等长租公寓应该直面出现的问题,积极履行法律义务。
刘俊海:从目前的情况来看,平台说它没有宣告破产,也没有请求进入破产,甚至总公司状态还不错。那么平台企业对于不管是房东还是房租的权利,都要100%的全单照收,该承担违约责任的要勇于担当,该履行合同义务的要及时履行合同义务,只有这样才能赢得市场的尊重和消费者的信任。否则市场有眼睛,法律有牙齿。
加强监管,谨防长租公寓“玩”金融
2018年起,一些长租公寓运营商以高出市场价30%到40%的价格囤房,再降价出租,敢这样做是因为默认大城市的房租每年上涨5%到10%。而现实是,一方面,房屋租赁市场价格近两年趋稳并略有下降,另一方面,“二房东”模式下的盲目扩张加剧了恶性竞争。北京大学房地产法研究中心主任楼建波分析,“借鸡生蛋”势必增加了经营的风险等级,应该从政策层面要求企业有一定比例的自有资本。
楼建波:从逻辑上讲,现在发生的事情是迟早要发生的,很多配套的制度都没有跟上,肯定是不行的。现在很多长租公寓企业不是用自有的资本,它是借钱或者用租赁贷的方式筹集资金做的。因为你经营的是别人家的房,要有和它经营规模相适应的资金储备。
今年9月7日,住建部就《住房租赁条例》向社会公开征求意见。其中提到要加强监管租金、押金使用等经营情况。在租金收取与管理中存在“高进低出、长收短付”违规经营行为的企业,将被列入经营异常名录。实践中,一些地方要求把长租公寓租金存入监管账户,这些探索对于长租企业借用各种“金融玩法”骗取租金“跑路”问题有望得到治理。
华东政法大学教授毛玲玲在接受媒体采访时表示:现在这种“类金融”行为,就是以合同、经营、投资这种名义,实际上从事的是金融活动,在监管上是有欠缺的,金融活动因为有巨大的风险,要有相配套的风险控制措施。